投資用アパートの家賃収入は本当に収入なのかという疑念

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こんにちは。キュウキュウです。
今日は、賃貸アパートのような現物不動産について思うことを書こうと思います。といっても、私は不動産に詳しいわけではないので、インデックス投資家の観点から思ったことを書きます。また、今日の記事は、保有する賃貸アパートが本当に富を生み出してくれているのかという不安でもあります。その前に、株式投資では常識的な考え方の配当落ちについて簡単にまとめておきます。

配当落ちという現象について

　個別株を保有していると、配当金がもらえます。株式とは配当金がもらえるのだから、株式を保有していれば無限にお金が増えるかというとそうでもなくて、配当金を出したときにその分だけ、理論的には株価が下がります。(だから正直配当金に課税されるのって納得いかないんですよね・・・。配当金まで含めたトータルリターンがマイナスでも、税金が発生するので・・・)

　ETFや投資信託でも似た現象が起きます。ETFが分配金を出すとき、ETFの基準価額、市場価格ともに下がります。マネックスアドバイザーだとでかでかと「配当落ち」ってでます。わかりやすい・・・。また、投資信託の場合も、分配金が出ると同時に基準価額が下がります。

アパートの家賃収入と配当金って似てないか？

　個別株とアパート、個別株の配当金と家賃収入。なんだか似ているような気がするのです。賃貸アパート投資では、毎月家賃が発生し、1年間の売り上げから経費を引いたものを確定申告して税金を払います。この状態が半永久的に続けば、アパート投資ほどうま味のあるものはないでしょう。しかし実際には、毎年毎年建物は劣化します。もともと建物の値段は数億円ですが、しかし、月日が流れるにつれてその市場価格(中古価格)は減少していくはずです。そして、その価値の減少分と家賃収入って釣り合ってきちゃうんじゃないの？というのが、私の投資用アパートに関する疑念なのです。もしもアパートの本体の価値の減少分と家賃収入が釣り合った場合、これは、定期預金を毎年くずして、それに対してわざわざ税金を払ってるみたいな感じになって、投資としては失敗なのではないかと思うのです。
　もちろん土地活用という意味では、何も働かない無駄な土地は、固定資産税分だけ赤字になるので、何かせざるを得ないのですが・・・。土地代を何十万円でもいいので、毎月払います！といってスタバあたりが来てくれれば、地主はほとんどリスクがなくてうますぎるのですが・・・。
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